本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
5月19日，国家统计局发布4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动数据，显示各线城市房价环比总体持平或微降，但同比降幅持续收窄，释放出市场调整趋缓的积极信号。
其中，一线城市新房价格环比由上月微涨0.1%转为持平，北京、上海分别微涨0.1%和0.5%，而广州、深圳则延续下跌趋势，分别下降0.2%和0.1%。
业内专家指出，当前楼市仍处于调整转型期，政策效应边际减弱后需求端显露疲态，亟需更多增量政策助力市场回稳。
销售季节性转淡
国家统计局数据显示，2025年4月一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平。其中，北京和上海分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同。
《中国经营报》记者了解到，与去年同期相比，4月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.7个百分点。其中，上海同比上涨5.9%，北京、广州和深圳同比分别下降5.0%、6.3%和3.0%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.9%和5.4%，降幅分别收窄0.5个和0.3个百分点。
一线城市新房告别连续4个月上涨，进入“小阳春”后的销售淡季。根据克而瑞的数据，4月份前100家房企实现销售操盘金额2846.8亿元，环比3月降低了10.4%。30个重点城市4月平均开盘去化率为38%，环比下降6个百分点。
刚刚过去的五一假期，尽管热点城市中心区部分改善型新盘（特别是“好房子”项目）去化良好，但更大范围的交易态势仍较为平淡。克而瑞数据显示，19个重点城市五一假期认购面积环比下降35%，同比下降4%。
同时，进入4月份以后，传统政策应出尽出，增量政策（城中村改造、存量土地收储、存量房收储）落地节奏较慢，不及预期。
二手房方面，国家统计局数据显示，4月份，70城二手房价格指数环比下跌0.4%，相比上月的-0.2%，跌幅明显扩大。其中，一线城市由上月的0.2%逆转为本月的-0.2%。二线、三四线分别由-0.2%、-0.3%扩大至-0.4%、-0.4%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，二手房价格指数跌幅扩大，与近期二手房挂牌量攀升有关。以深圳为例，根据深圳市房地产中介协会数据，截至4月7日，深圳有效二手房源在售共73145套，近两个月的挂牌量已经上涨了超1万套。此外，其他热点城市挂牌量也在攀升。
而挂牌量上升的主要原因，一是近期政策鼓励住房改善，激励二手房业主挂牌；二是“好房子”项目加快入市补发，部分二手房业主认为房子在市场上的竞争力弱化；三是近期不仅老旧住房挂牌增加，部分改善户型的二手房也在增加。
李宇嘉认为，预计二季度二手房价格跌幅可能比新房大。但这是短期现象，下一步，“好房子”将从高价改善特征转向大众化，即新房供给全面“好房子化”，不仅仅是部分高档改善类房源，即供给侧改革全面见效。特别是，住宅项目规范在底线标准上提升，未来刚需型新房、老旧小区改造将全面提升新房品质，将激活新房交易规模、换房置业的趋势。
而随着新房供给侧改革见效，新房带动二手房交易循环加速，即置换需求开始加速，对二手房价格止跌有积极效果。另外，下半年城市更新加速，对提高二手房供给效率，缓减无谓的挂牌有积极意义，二手房未来价格跌幅也将缓解。
投资仍有压力
房地产开发投资方面，4月份增速略有下滑。国家统计局数据显示，1～4月份全国房地产开发投资27730亿元，同比下降10.3%。其中，住宅投资21179亿元，同比下降9.6%。
从房屋施工、新开工和竣工面积数据来看，1～4月份房地产开发企业房屋施工面积620315万平方米，同比下降9.7%；房屋新开工面积17836万平方米，下降23.8%；房屋竣工面积15648万平方米，下降16.9%。其中，新开工面积指标比1～3月收窄了0.6个百分点，得到进一步改善。
到位资金情况方面，1～4月份，房地产开发企业到位资金32596亿元，同比下降4.1%，该指标最近几个月低于5%水平，总体处于比较有利的形势。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，随着一揽子金融支持推进，后续房企融资环境将有进一步优化可能，对市场而言亦有积极的鼓励效应。
从后续趋势来看，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，4月底政治局会议对楼市的表述从去年“9·26”以来的“止跌回稳”到此次“持续巩固”，既体现出中央对去年四季度以来房地产销售有所恢复的客观判断，又表明对当前市场仍存压力的充分认识，市场仍需要政策持续发力，进一步巩固稳定态势，预计各项政策有望继续加快落实，具体政策主要聚焦城中村改造、高品质住房供给、收购存量等方面。
而在市场方面，据曹晶晶介绍，5月上半月，北上深以及杭州、南京、武汉等核心城市新房网签面积同比保持增长，5月在优质供给支撑下，核心城市新房销售预计仍将修复，但整体市场恢复仍面临一定压力，城市分化格局或将延续。
（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）
