中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

8月15日，国家统计局发布2025年7月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。

数据显示，全国70个大中城市商品住宅销售价格延续下行态势，但同比降幅出现整体收窄迹象，不同城市层级、不同物业类型间分化特征日益凸显。

业内专家指出，目前调控思路正从短期刺激转向中长期基本面修复。房地产行业探底之路虽仍有波折，但结构优化与模式转型的方向已然清晰。

一线城市新房环比降幅收窄

统计局数据显示，7月70城新房价格环比延续下跌趋势，但幅度出现结构性调整。

其中，一线城市环比降幅收窄至0.2%（上月为0.3%）。北京价格环比持平，上海逆势上涨0.3%，广州、深圳则分别下跌0.3%和0.6%。二线城市环比降幅扩大至0.4%（上月为0.2%）。三线城市环比下降0.3%，降幅与上月持平。

同比数据则传递出更积极信号。7月一线城市新房价格同比下降1.1%，但降幅较上月收窄0.3个百分点。上海以6.1%的同比涨幅领跑，北京、广州、深圳跌幅收窄。

二三线城市同比降幅也分别收窄0.2和0.4个百分点。70城中新房价格同比上涨城市数量增至5个，较上月增加2个。

“新房价格环比跌幅连续2个月保持在-0.3%的水平，已持续26个月下行。但一线城市跌幅收窄、二三线结构分化以及同比降幅整体收窄，均显示市场在深度调整中正艰难寻求底部支撑。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《中国经营报》记者分析指出。

与新房市场相比，二手房市场压力则更为显著。7月一线城市二手房价环比降幅扩大至1.0%（上月为0.7%），为近期最大跌幅。北京、上海、广州、深圳均出现0.9%～1.1%的下跌；二三线城市环比均下降0.5%，但降幅较上月收窄0.1个百分点。

二手房同比降幅同样呈现分化。其中，一线城市同比下降3.4%，降幅扩大0.4个百分点；二三线城市同比降幅则分别收窄0.2和0.3个百分点。

“二手房价环比指数为-0.6%，连续27个月下跌。一线城市跌幅扩大至1.0%，尤其值得警惕，反映核心区域市场流动性压力加剧。”李宇嘉强调。

筑底仍在持续

据了解，去年“9·26”政策之后，一线城市房地产市场率先回暖，不过今年二季度以来，前期积压需求及部分超前需求有所释放，叠加6月传统淡季因素（学位、返城、婚房需求减退），市场自然动能减弱。

“政策空间明显收窄，甚至‘应出尽出’，出现阶段性空档。”李宇嘉指出，例如房贷利率普遍维持在3.0%以上，缺乏进一步下调空间，政策托底效力减弱。

7月，百城二手房挂牌总量达258.56万套，同比上升11.58%。其中，一线城市增长10.55%，深圳以36.66%的同比增幅高居榜首。伴随供给放量，百城挂牌均价同比下跌8.5%。

在此背景下，市场温度计“开盘去化率”在7月有所回落。克而瑞数据显示，重点城市新盘平均去化率环比下降11个百分点至30%，为年内次低。北京、上海、深圳、杭州、成都等热点城市集体去化率下降约20个百分点至30%左右，深圳则降至4%，创近10年新低。同时，重点监测项目客户来访量普遍环比下滑20%，北京、武汉、郑州等地跌幅近30%。

一线城市的“冰火两重天”尤为典型：高品质新房凭借稀缺性仍能保持较好去化，支撑新房价格跌幅收窄。但二手房市场则面临“量增价跌”困境，成交周期拉长，“卖一买一”的改善链条受阻，部分早期购房尚有盈利的业主选择降价以求快速变现，加剧价格下行压力。

尽管市场仍处下行通道，但业内人士认为，探底、止跌回稳的中长期趋势未变。

李宇嘉坦言，房地产市场的止跌回稳将是一个“较长的过程”，其间受政策落地节奏、季节性消费波动、二手房挂牌压力、居民收入与就业基本面修复等多重因素综合影响，行情出现波动属正常现象。

据了解，房地产行业经历三年半深度调整，目前新房销售面积降幅已收窄至个位数水平，绝对值接近2010年以来低位。考虑到城镇化推进、城市更新、改善需求持续存在，新房销售量价继续大幅下探空间有限。

同时，无论新房、二手房，70城房价同比降幅自去年以来呈持续收窄态势，探底趋势明确。

目前，调控思路正从短期刺激转向中长期基本面修复。中央层面通过强化生育支持、教育配套、兜底保障、就业与养老保障等综合措施，旨在稳定居民预期与收入信心，逐步修复住房消费的内生动力，减缓二手房抛压，此为稳定房价的核心。

值得注意的是，供给侧改革正在开辟新赛道。近两年，住房供应结构加速优化，“好房子”建设重点将从单一的高端商品房转向普通住房、保障性住房及老旧小区改造。城市更新作为新增长极，叠加公共设施补短板工程全面推进，将有效激活“卖旧买新”的改善型需求，为新房市场提供支撑。

此外，存量市场崛起已势不可挡。一个标志性转变是二手房交易占比持续攀升。“这宣告中国房地产正式迈入存量时代。”李宇嘉解读道。热点城市庞大的新市民、青年群体住房自有率偏低，房价理性回调后，购买力门槛降低，其刚需正加速转向二手房市场。有关数据显示，低总价、低单价二手房成交占比显著提升。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）