中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

4月21日，北京土地市场迎来2026年开年以来的首场“热战”。

位于亦庄新城瀛海核心区的YZ00-0802街区1401-1地块（以下简称“瀛海地块”）经过54轮加价，最终由中建智地以13.24亿元成功斩获，溢价率8.7%，成交楼面价约2.56万元/平方米。

《中国经营报》记者了解到，这场吸引了包括中建智地、金茂、建发、招商、保利等头部房企参与的土拍，不仅为南城楼市注入强心剂，也折射出北京土地市场在供应收缩背景下“好地块”依然抢手的分化格局。

南城地块引争夺

瀛海地块的吸引力，主要源于其多项优质禀赋。从区位交通看，该地块位于大兴区瀛海镇核心，与地铁8号线瀛海站的步行距离仅约200米，是名副其实的“临铁盘”。8号线作为贯穿北京南北的交通大动脉，可快速通达城市核心商圈及亦庄核心区。同时，地块周边预留李S6线、20号线（R4线）的换乘条件，未来有望形成“三线换乘”的交通枢纽，区域通达性将进一步提升。

从地块规划指标看，其低密属性在南城尤为稀缺。地块占地面积约2.59公顷，地上建筑规模约5.18万平方米，容积率仅为2.0，建筑限高60米，建筑密度仅24%。这一指标明显优于区域内的常规居住用地。据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，地块指标是该区域近三年内较为宽松的住宅用地指标，为打造改善型产品提供了空间。

市场普遍预计，未来项目或规划为15～18层的小高层，主力户型可能瞄准120～160平方米的三至四居，精准填补区域内改善型产品的空白。

张凯指出，从市场供需看，该板块已近三年未有新增商品住宅用地供应，周边多以早期的共有产权房、限竞房及尾盘为主。区域内积聚的改善与置换需求，以及对“好房子”的迫切期待，都为该项目提供了明确的入市窗口期。

正是基于对区域价值和市场需求的看好，金茂、保利等房企在土拍前就提前发布了项目设计招标公告，拿地决心可见一斑。

隐性成本与市场信号

尽管地块优势明显，但8.7%的溢价率与2.56万元/平方米的成交楼面价，也反映出房企在激烈竞争背后依然保持了理性的算账逻辑。

一方面，地块存在不容忽视的隐性成本。根据出让条件，竞得人需配建约4.1万平方米的绿地公园，并无偿移交政府。若将这笔成本摊入可售住宅面积，地块的实际楼面成本已远不止2.35万元/平方米的起始楼面价，业内测算已接近或超过2.5万元/平方米。最终成交楼面价2.56万元/平方米，意味着企业实际付出的成本更高，未来项目定价和利润空间将面临考验。

此外，地块的“先天不足”也为未来开发埋下伏笔。该地块由原1401地块拆分而来，分拆出让可能为后续整体规划与协同开发带来衔接复杂度。本次出让的北侧1401-1地块与尚未入市的南侧1401-2地块，未来如何实现整体规划与协同开发，将考验中建智地的操盘智慧。

另据张凯介绍，此次出让地块附近，大兴发展·亦生共悦等大体量共有产权房五年后入市可能会对该项目价格造成一定影响，也需要提前应对。

此次土拍结果反映了当前市场资金的流向。张凯表示，在“控增量、去库存”的供应格局主导下，房企资金正越来越倾向于流向那些区位突出、配套健全、风险可控的优质标的。在本次土拍中，中建智地、保利等房企的积极出手，并非盲目追高，而是基于对项目确定性的高度认可。市场并非缺乏流动性，而是对资产的长期价值提出了更高要求。

总体来看，本次亦庄瀛海地块的成功出让，是今年北京土地市场的一个积极开局。张凯指出，随着土地供应进入总量收缩、强调“好房子”和存量盘活的新阶段，位于核心区域的优质地块依然具备吸引力，市场分化与理性也成为常态及共识。

对摘地者中建智地而言，如何在地块的低密优势与隐性成本之间取得平衡，真正打造出符合区域需求的“好房子”，将是其接下来需要解答的关键命题。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军 ）