中经记者 方超 石英婧 上海报道

半年多时间，同一项目南北地块销售均价相差7000元/㎡，上海昔日“千人摇号”楼盘——浦开云璟，日前陷入“争议漩涡”。

近日，位于上海浦东新区的浦开云璟四期北地块——开云锦悦华庭・北里项目正式过会，均价约为8.5万/㎡，而该项目南地块在2025年7月份首开时，均价约为9.2万元/㎡。

《中国经营报》记者注意到，短短半年多时间，浦开云璟四期项目最新批次房源过会均价下降7000元/㎡，迅速引发包括该项目业主在内的多方关注，有业主在网上对此质疑，“北地块的配置比南地块更好，价格却比南地块更低”。

对于降价引发的争议，4月17日，浦开云璟项目所属的开发商上海浦东开发（集团）有限公司（以下简称“浦开集团”）对外宣布，该公司决定自即日起，取消浦开云璟四期北地块项目“本批次房源的销售安排”。

（浦开集团发布的声明。）

而浦开集团取消销售安排的决定，或早“有迹可循”。对于浦开云璟四期北地块项目过会价格下降，记者此前以购房者身份致电浦开云璟项目售楼部，得到了相关工作人员的确认，但在降价风波下，4月16日下午，记者再度致电该项目售楼部，相关工作人员已“改口”，表示项目开盘时间和最终价格都还未确定。

过会价每平方米直降7000元

位于浦东中环的浦开云璟四期项目，近期因过会均价大幅下降，成为沪上楼市焦点。

据悉，浦开云璟项目开发企业为上海浦东土地控股（集团）有限公司，该公司由浦开集团100%控股，实控人为上海浦东国资委，四期项目，备案名、推广名分别为开云和璟里、开云锦悦华庭。

网络流传的该项目北地块——开云锦悦华庭・北里官宣过会图片显示，项目开发商明确标注“均价8.5万元/㎡”“超期所望，即将认购”及“首批次235套”等信息。

“我们过会均价是8.5万元/㎡。”4月13日，浦开云璟项目售楼部相关工作人员同时向记者确认，“我们四期南地块之前均价是9.2万元/㎡。”不过其也表示，由于北地块具体房源一房一价，总价尚不确定。

记者注意到，在2025年7月份，浦开云璟四期地块首开时，曾推出 260 套建面约76—153㎡房源，均价为92188 元/㎡，据悉，最后获得累计621 组认购，认购率 239%。

均价从9.2万元/㎡，直降至8.5万元/㎡，以一套100㎡房源计算，短短半年多时间内，房价相差即达到70万元之巨。如此悬殊的价差，让浦开云璟四期项目北地块的定价策略，受到市场质疑。

4月9日，浦开云璟四期南地块相关业主公开“喊话”浦开集团相关负责人，“不久前的协商会议上，浦开集团的代表当着摄像机和录音机的面，主动向全体业主承诺：‘后续销售不降价、不分销’。”

“上周刚说完‘不降价’，这周北地块就开出了8.5万/㎡的均价。”4月10日，浦开云璟四期南地块相关业主同时表示，“南地块的老业主，花着更高的价格，买着更差的配置；北地块的新业主，花着更低的价格，买着更好的配置。这不是‘市场波动’，这是‘定向背刺’。”

记者了解到，对于浦开云璟四期北地块过会均价大幅下滑一事，有业内人士认为，降价或与北地块所处的地理位置有关系，该项目北地块存在靠近城市主干道、北侧有高压线等不利因素。

而对于北地块过会均价大幅下滑，4月13日，在记者致电浦开云璟项目售楼部时，相关工作人员仅向记者表示，“户型不一样，价格也不一样”。此外，记者在当日致电浦开集团，其相关工作人员也表示，价格差异主要是因为房型有区别。

曾因安全管理问题被“点名”

对于开发企业方面以“户型不同”作出的降价解释，浦开云璟相关业主似乎并不接受这一说法。

“如果仅仅是降价，我们还能勉强理解为‘市场行为’。但事实是：北地块的配置比南地块更好，价格却比南地块更低。北连廊做了更好的处理，还有升级的配置——这些都是你们自己公开的信息。”浦开云璟相关业主在向浦开集团相关负责人的公开“喊话”中如此表示。

一位要求匿名的上海房地产行业分析人士向记者表示，房企降价一般需要找到理由，在其看来，“不同批次房源户型肯定有差异，哪怕一期和二期，就算是同一个小区，不隔马路，不同楼栋都可能差很多——但同一个小区里差异能大到哪儿去？”

上述上海房地产人士还向记者表示，房企降价可归结于需要回笼资金，浦开云璟四期北地块过会均价下滑，或与开发商定价策略失误有关，“说明他们项目策划没做好，如果早有安排，正常都应该先推北地块、再做南地块项目”，“但现在顺序反了，完全是项目运营没把控好，才引起市场误解。”

而另一位房地产人士对此表达了相同的观点，在其看来，目前上海新房市场不比此前，开发商一般有自身的定价策略，“比如整盘均价5万元/㎡，我可以先开一期4万元/㎡、一期5万元/㎡、一期5.5万元/㎡”，其认为上述不同价格的开盘周期可以错开，拉低整盘均价。

在持续引发争议之下，4月17日下午，浦开集团对外发表声明，“我司决定自即日起，取消‘开云和璟里北区’项目本批次房源的销售安排”，“我们将通过常态化沟通机制，积极回应业主的关切和合理化建议。”

值得注意的是，浦开云璟四期北地块当前的定价“窘境”，与其此前的风光形成鲜明对比。

公开信息显示，浦开云璟系列自入市以来，累计认购超6000组。其中，2023—2024年，该项目一期至三期项目五次开盘，合计推出1606套房源，整体认购率达294%。

除此之外，浦开云璟四期项目，此前还“现身”2025年12月的上海市建筑工地“四不两直”安全检查情况通报，在《2025年12月“四不两直”安全检查问题突出建筑工地清单》中，张家浜楔形绿地C2C-04地块住宅项目赫然现身，而该项目即浦开云璟四期项目。

在业内看来，浦开云璟四期北地块定价策略引发的争议，或是当下上海新房市场仍待进一步复苏的一个缩影。对于浦开云璟四期北地块过会均价大幅下滑的原因，记者此前两次致电浦开集团时，其相关工作人员皆表示将记录下记者联系方式并转告相关人员。记者此前亦发送采访函至浦开集团相关邮箱，但截至发稿，也未获得进一步回复。

（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：翟军）